Por Félix Audirac CEO de CartoData.
Robin Hood le quitaba a los ricos para darle a los pobres. Gran nobleza en esa intención, pero el principio de equidad social diría cóbrale lo correcto al rico y al pobre para que cada uno aporte en la medida de sus posibilidades, cobra lo justo.
Cuando alguien, sin importar su nivel socioeconómico, adquiere una propiedad negocia en promedio un 10% abajo del precio de salida y ese valor de transacción se le denomina el valor comercial, lo que realmente se paga por una propiedad en pesos o dólares. Una vez concretada la transacción y escriturada, se registra en catastro de acuerdo a las normas del municipio el valor catastral y conforme avanza el tiempo este se empieza a distanciar del valor comercial. De tal manera que los valores de la propiedad en los libros del municipio y con los que se pagan las tributaciones pueden llegar a ser muy bajos.
Típicamente ante estas situaciones, las administraciones deciden subir un determinado porcentaje parejo a todo el municipio faltando al principio de equidad.
El origen del valor catastral de una propiedad proviene de los metros cuadrados de terreno (M2T) multiplicados por el valor unitario del terreno de la zona de valor (VM2T) más el valor de la construcción. VC = (M2T*VM2T)+(M2C*VM2C)
El valor del metro cuadrado de terreno de los planos de valores debe actualizarse año con año en base a la realidad comercial de la zona. Estos estudios, normalmente llevados a cabo por colegios de peritos valuadores toman meses y no están al alcance de las agendas y recursos de todos los municipios.
¿Cómo evidenciar la diferencia entre entre el valor de mercado y el valor catastral de las transacciones inmobiliarias en un municipio para los planos de valores? Con esa pregunta, el Banco Interamericano de Desarrollo (BID) encomendó a CartoData el proyecto de desarrollar una herramienta open source para ilustrar la problemática.
Unos meses después y tras la rigurosa revisión y retroalimentación de expertos internacionales como el Lincoln Institute y el Indetec de México nació Brecha aplicado como piloto en los municipios de Tlajomulco de Zúñiga y San Pedro Tlaquepaque.
Es trata de una interfaz web que integra archivos SHP o GeoJSON con los datos de transacciones y valores catastrales generando estadísticas y mapas temáticos de las desviaciones en zonas de la ciudad. Esto permite generar recomendaciones a los municipios para ajustar su tablas de valores en base a esta información.
Probablemente pocos sepan, pero el BID tiene una iniciativa llamada código para el desarrollo, que es un repositorio de software libre para el uso de gobiernos en latinoamérica. Brecha es parte de ese repositorio de aplicativos y está disponible para su descarga.
En el siguiente video revisaremos la forma de descargarlo, alimentarlo y configurarlo para de ahí obtener estos cruces y análisis para la toma de decisiones municipales utilizando otras herramientas como el QGIS.
Como reflexión final, uno de los elementos claves para la implementación exitosa de Brecha son los Datos. El formato y la veracidad de los mismos, no es lo mismo utilizar valores de salida como datos de mercado que datos de reales de transacción sin embargo las tendencias ilustrarán la dinámica del municipio.
Si desean asistencia en la implementación por favor no duden en contactarnos en CartoData en info@cartodata.com.
